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Die Teilungsversteigerung – ein wichtiges Instrument bei Eigentumsstreitigkeiten

Sobald sich Immobilieneigentümer uneinig darüber sind, was mit Ihrem Eigentum passieren soll, ob nun in einer Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung, bildet die Teilungsversteigerung eine Lösungsoption.


Worum geht es in einer Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung oder auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt, ist eine spezielle Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung mit dem Ziel das betroffene Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln und anschließend in gleichen Teilen auf die Miteigentümer aufzulösen.

Die Teilungsversteigerung wird meistens als aller letzte Option in Betracht gezogen, wenn sich die Beteiligten uneinig über den Verbleib des gemeinsamen Eigentums sind. Dies kann der Fall sein, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben oder wenn sich ein Ehepaar in einer Scheidung befindet.


Wo liegt der Unterschied zu einer normalen Zwangsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung erfolgt immer auf Antrag eines Miterbenden/eines Miteigentümers und wird durch diesen eingeleitet. Sie dient demnach immer zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft.

Eine normale Zwangsversteigerung wird mithilfe eines Versteigerungsantrages durch einen Gläubiger eingeleitet. Dieser Gläubiger ist oftmals nicht Teil der Eigentümergemeinschaft.


Teilungsversteigerung im Scheidungsfall

Ohne Ehevertrag entsteht mit einer Heirat eine Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet, sollte innerhalb eines Ehevertrages nichts anderes vereinbart sein, haben beide Ehepartner einen Eigentumsanteil am gemeinsamen Immobilieneigentum. Aus diesem Grund stehen auch beide Partner als Eigentümer im Grundbuch.

Eine Teilungsversteigerung innerhalb eines Scheidungsfalls wird erst dann vollzogen, wenn eine Einigung über die Aufteilung und den Verbleib des Eigentums gescheitert ist.

Weitere Informationen zum Thema Hausverkauf bei Scheidung können Sie auch gerne in unserem Artikel entnehmen.


Teilungsversteigerung im Erbfall

Wenn kein Testament vorhanden ist, oder darin nicht genau festgelegt wurde, welchem Erben welcher Anteil gehört, erfolgt eine Teilungsversteigerung, um die Erbengemeinschaft aufteilen zu können. Auch kommt es oft zu Erbstreitigkeiten, da ein Erbe verkaufen möchte und der andere die Immobilie lieber behalten will.

Nach der Versteigerung erhält jeder Erbe seinen Anteil anteilig nach seiner Erbquote. Diese Erbquoten sind gesetzlich geregelt.


Ablauf einer Teilungsversteigerung

1. Antragsstellung

Den Antrag können im Scheidungsfall beide Partner und im Erbfall alle Miterbenden stellen. Er muss schriftlich erfolgen und das Grundstück als auch das Gemeinschaftsverhältnis der Miteigentümer beschreiben, z.B. die Erbengemeinschaft.

Als Anhang zum Antrag wird der Nachweis der Miteigentümerschaft hinzugefügt. Dies ist in den meisten Fällen der Grundbuchauszug oder im Erbfall der Erbschein.

2. Antragsprüfung sowie Anordnungsbeschluss des Versteigerungsgerichts

3. Zustellung des Antrags an die restlichen Miteigentümer

4. Festlegung des Verkehrswertes

Der Antragsteller kann im Rahmen einer Verkehrswertermittlung den Wert der Immobilie ermitteln lassen. Sofern die Miteigentümer dem nicht zustimmen, bestellt das Gericht einen Gutachter. In beiden Fällen sind die auftretenden Kosten vom Antragssteller zu tragen.

Auf Basis des erstellten Gutachtens legt das Gericht das Mindestangebot für die Teilungsversteigerung fest.

5. Festlegung Versteigerungstermin durch zuständiges Gericht

6. Falls notwendig, Inserierung der Immobilie

7. Versteigerung an den Meistbietenden

Da es sich um eine Versteigerung handelt, können sowohl die Miteigentümer, aber auch fremde Personen die Bieter sein. Es wird immer auf die gesamte Immobilie geboten und diese dann auch komplett versteigert. 

8. Verteilung des Erlöses unter den Beteiligten

Diese Verteilung erfolgt nicht über das Gericht, sondern über die Miteigentümer selbst. Die entsprechende Verteilung muss daher im Vorab geklärt sein (z.B. innerhalb einer Erbgemeinschaft nach Erbquote)

9. Eintragung neuer Eigentümer im Grundbuch


Kann eine Teilungsversteigerung verhindert werden?

Sobald der Beschluss an die Miteigentümer zugestellt wurde, haben diese 2 Wochen Zeit eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu verlangen. Ein Grund dafür, könnte beispielsweise die Gefährdung des Kindeswohls sein, falls diese selbst im Haus wohnen oder auch eine erwartete Wertsteigerung der Immobilie. Diese Einstellung muss vom Gericht stattgegeben werden und kann zu einer Verschiebung der Versteigerung von bis zu 5 Jahren führen. In dieser Zeit können die Miteigentümer versuchen, die Situation auch ohne eine gerichtliche Versteigerung zu lösen.


Welche Kosten kommen bei einer Teilungsversteigerung zusammen?

Verschiedene Kostenpositionen fallen bei einer Teilungsversteigerung an:

- Gerichtskosten & Gutachterkosten

- Ggf. Rechtsanwaltskosten

- weitere Kosten

Die Gerichtskosten setzen sich aus den Antragskosten, den Verfahrenskosten, den Kosten für die Veröffentlichung und den Kosten für den Sachverständigen zusammen.

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts ist gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, wird aber in den meisten Fällen empfohlen.

Weitere Kosten wären beispielsweise die Grunderwerbssteuer. Diese ist innerhalb des Eigentumswechsels auf einen Erben oder einen Dritten fällig. Die Zahlung übernimmt jedoch nur der Erwerber, nicht die Miterben.

Interessant: Sofern die Versteigerung erfolgreich war, werden die Kosten vor Erlösverteilung vom Erlös abgezogen. Alle Beteiligten sind demnach zu gleichen Teilen an den Kosten beteiligt.

Konnte die Versteigerung nicht erfolgreich vollzogen werden, werden alle entstandenen Kosten vom Antragssteller getragen.


Warum ist es immer am sinnvollsten, sich ohne Teilungsversteigerung zu einigen?

Eine Teilungsversteigerung sollte immer als letzte Möglichkeit angesehen werden, da sie für alle Beteiligten enorme Risiken birgt. Sie ist aufwendig und langwierig und kann im schlechtesten Falle zu zusätzlichen Kosten führen, da der erworbene Erlös geringer ist, als wenn die Immobilie frei verkauft wird.

Da Immobilien oftmals innerhalb einer Teilungsversteigerung für weniger verkauft werden, sollte ein regulärer Verkauf oder eine freiwillige Versteigerung eine Alternative bieten.  Auf diese Weise können die Miteigentümer über den Preis, die Bietenden sowie die Termine selbst entscheiden. 


Haben Sie weitere Fragen zum Thema Teilungsversteigerung? Kontaktieren Sie uns gerne!