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Die Eigenbedarfskündigung


Als Mieter einer Wohnung, müssen Sie keinerlei Gründe angeben, wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen müssen. Dieses vorrangige Recht wird durch den Mieterschutz im deutschen Mietrecht gesichert.
Als Vermieter hingegen, gestaltet sich die Kündigung des Mietvertrages etwas schwieriger. Hier muss stets eine schriftliche Begründung erfolgen, die ein berechtigtes Interesse darstellt. Ein Beispiel dafür ist die Kündigung wegen Eigenbedarf (Eigenbedarfskündigung).


Wann darf eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgt durch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Eigenbedarf stellt immer ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung dar.

Erfolgt eine Kündigung wegen Eigenbedarf bedeutet das, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte. In erster Linie zählen darunter nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern oder Nichten und Neffen.

Unter Umständen kann auch für andere Verwandte die Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden. Dies hängt insbesondere von der persönlichen Beziehung zum Eigentümer ab. Auch Personen außerhalb des Verwandtschaftsgrades wie z.B. Ehepartner, Schwiegereltern oder Patenkinder können dazu gezählt werden.

Ist der Eigentümer des Hauses nicht zugleich der Vermieter, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden.


Welche Regelungen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

 Damit die Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist, müssen bestimmte Schritte erfolgt sein. Verstöße gegen formale Wirksamkeitserfordernisse machen die Kündigung unwirksam.


  • Die schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarf muss dem Mieter per Post zugestellt werden. Ein Versand per E-Mail oder Fax ist nicht zulässig. (§568 Abs. 1 BGB)
  • Der Vermieter muss eine natürliche Person sein. Juristische Personen, Behörden, Unternehmen oder auch OHG oder Kommanditgesellschaften können keinen Eigenbedarf geltend machen.
  • Innerhalb des Schreibens muss konkret benannt werden für wen der Eigenbedarf gilt und warum genau zu diesem Zeitpunkt eine Eigenbedarfskündigung erfolgt. Dem Mieter muss auf diese Weise Klarheit darüber verschafft werden, ob das berechtigte Interesse für eine Kündigung wirklich besteht.
  • Sofern der Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt, muss auch konkret begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung genau für die eine Wohnung erfolgt.
  • Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Die Frist beginnt ab Zugangszeitpunkt der Kündigung.
  • Sofern eine Sperrzeit für eine Eigentumswohnung vorliegt, muss diese bereits abgelaufen sein.
  • Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn bei nur einem Vermieter Wohnbedarf besteht. 


Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf gelten die gleichen Kündigungsfristen wie bei allen anderen Kündigungsgründen, die auf Basis einer ordentlichen Kündigung erfolgen:

  • 3 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis das weniger als 5 Jahre besteht.
  • 6 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis das zwischen 5 und 8 Jahren besteht.
  • 9 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis das länger als 8 Jahre besteht.

Die gesetzliche Grundlage für eine Kündigung wegen Eigenbedarf bildet der §573 im BGB. Davon abweichende mietvertragliche Regelungen sind nur dann wirksam, wenn sie sich zugunsten des Mieters auswirken.


Gibt es eine Möglichkeit als Mieter Widerspruch einzulegen?

Mieter, die sich stets pflichtgemäß verhalten haben, empfinden die Eigenbedarfskündigung oft als Ungerechtigkeit. Das Mietrecht gibt daher den Mietern die Möglichkeit einen Widerspruch, bis zwei Monate vor gesetztem Auszugstermin, gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Gesetzlich wird der Widerspruch im §574 BGB geregelt.

Dieser Widerspruch hat jedoch nur Erfolg, wenn die Vertragskündigung aus irgendeinem Grund nicht rechtmäßig sein sollte. Die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt oder einen Mieterverein sollte in jedem Fall erfolgen.

Mögliche Gründe:

  • Die Formalia der Kündigung wurde vom Vermieter nicht eingehalten
  • Die Mieter sind ältere oder kranke Menschen, denen kein Auszug zugemutet werden kann (unzumutbarer Härtefall).
  • Der vom Vermieter angegebene Zweck ist ungeeignet, z.B. die gehbehinderte Großmutter soll in eine Wohnung im 5.Stock ohne Aufzug einziehen.
  • Der Vermieter ist keine natürliche Person. Juristische Personen, Aktiengesellschaften oder GmbH dürfen keine Kündigung wegen Eigenbedarf vornehmen.
  • Die Wohnung soll in Zukunft ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt werden.
  • Der Vermieter hat kürzlich erst gekauft und ist noch gar nicht rechtmäßig eingetragener Eigentümer der Wohnung (Auflassung/Eigentumsumschreibung im Grundbuch).


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