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Bewertungsverfahren im Überblick: Welches Verfahren eignet sich für Ihre Immobilie?


Geregelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt es in Deutschland drei verschiedene Bewertungsverfahren für Immobilien: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Wozu dient eine Immobilienbewertung?

Anhand einer Gebäudewertermittlung kann der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag bestimmt werden. Sie erfolgt stets nach bautechnischen, juristischen und betriebswirtschaftlichen Standards und wird von einem externen Experten durchgeführt.

Bei Jennifer Klix Immobilien haben Sie die Möglichkeit eine kostenlose, unverbindliche und schnelle Wertermittlung Ihrer Immobilie online durchzuführen. Sie benötigen dafür nur einige Eckdaten über Ihre Immobilie, die Sie in unseren Bewertungsrechner eintragen. 

Innerhalb von 24 Stunden erhalten Sie eine umfangreiche Verkehrswertermittlung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zurück. In unserem Bewertungstool werden die Bewertungsansätze des Sachwertverfahrens, des Ertragswertverfahrens sowie des Vergleichswertverfahrens berücksichtigt.


Eine Wertermittlung ist insbesondere dann von Vorteil, wenn Sie beispielsweise über eine Veräußerung Ihres Grundbesitzes nachdenken oder wenn ein Kredit auf Ihre Immobilie aufgenommen werden soll. Auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder bei Erbstreitigkeiten wird der Verkehrswert einer Immobilie benötigt.


Welches Verfahren eignet sich für Ihre Immobilie?

Der Wert einer Immobilie kann mithilfe verschiedener Verfahren ermittelt werden. Welches Verfahren für Ihre Immobilie am sinnvollsten ist, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie ab. In einigen Fällen werden die einzelnen Verfahren miteinander kombiniert.

Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Bei selbstbewohnten oder industriell genutzten Immobilien wird das Sachwertverfahren angewendet. Hierbei wird der Wert des Grundstücks separat vom Gebäudewert unter Einbezug von Zustand, Abnutzung und Nutzungsdauer bewertet.

Für die Ermittlung des Bodenwertes wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Aus den ursprünglichen Baukosten, abzüglich möglicher Alterswertminderungen ergibt sich der Gebäudewert. Der vorläufige Sachwert aus Grundstücks- und Gebäudewert wird abschließend mit einem Sachwertfaktor multipliziert. Dieser Faktor ist abhängig von Bodenrichtwert, Gebäudetyp und vorläufigen Sachwert.


Das Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV)

Dieses Verfahren gehört zu den beliebtesten und am häufigsten gewählten Bewertungsverfahren: Eine Immobilie ist immer so viel wert, wie die Leute bereit sind zu zahlen.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird sich an einer möglichst hohen Anzahl von vergleichbaren Objekten orientiert. Je nach Objekt können im Einzelfall Gebäudezustand, Lage, Ausrichtung, Nutzungsmöglichkeiten, Verkaufsumstände oder weitere Faktoren zu Aufschlägen oder Preisminderungen führen. Die Daten der vergleichbaren Objekte stammen von lokalen Gutachterausschüssen.

Der im Vergleichswertverfahren ermittelte vorläufige Verkehrswert erfordert ggf. noch eine nachträgliche Marktanpassung.


Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)

Sobald bei einer Immobilie Erträge zu erwarten sind, z.B. bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien, wird das Ertragswertverfahren angewendet.
Als Grundlage für solche Berechnungen wird der Jahresrohertrag, der marktüblich bei zulässiger und nachhaltiger Nutzung erzielt werden kann, herangezogen.
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt innerhalb des Ertragswertverfahrens einen vorläufigen Verkehrswert.

Unter Berücksichtigung von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wird abschließend der Verkehrswert errechnet.


Gibt es Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen?

Verschiedene Faktoren können den Wert Ihrer Immobilie unterschiedlich stark beeinflussen:

  • Grundstücksgröße, Anteil am Grundstück
  • Anzahl sowie Schnitt der einzelnen Räume
  • Stadtlage, Zentrumsnähe, nähere Umgebung der Immobilie
  • Zustand der Bausubstanz, energetische Beschaffenheit
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattungen (Fenster, Bodenbelag usw.)
  • Rechtliche Rahmenbedingungen z.B. Denkmalschutz oder Erbbaurecht


Zusammenfassung: Welches Verfahren wird wann angewendet?


Sachwertverfahren

  • Eigentumswohnungen
  • Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken
  • unbebaute Grundstücke
  • ggf. Ein- und Zweifamilienhäuser


Ertragswertverfahren

  • Mehrfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Gewerblich genutzte Immobilien
  • Industriell genutzte Immobilien


Vergleichswertverfahren

  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • nicht vermietete Eigentumswohnungen

Grundsätzlich wird immer eine Kombination von mindestens zwei der drei Verfahren angewendet.


Sie wissen nicht welches Verfahren sich am besten für Ihre Immobilie eignet? Kontaktieren Sie uns gerne!