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Was gehört alles in einen Kaufvertrag?


Der Kaufvertrag ist nicht nur der letzte Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie, sondern bildet auch die Grundlage für einen Eigentümerwechsel.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Lesen Sie dazu gerne unsere Checklisten zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses.

Bereits während der Abwicklung eines Immobiliengeschäftes möchten sich Verkäufer und Käufer in den meisten Fällen absichern. In einer solchen Situation kann ein sogenannter Vorvertrag abgeschlossen. 

Dieser ist rechtlich bindend, da er notariell beurkundet werden muss. Da die Beurkundung zusätzliche Kosten hervorruft, kommt er in der Praxis nur relativ selten zur Anwendung. Sie zahlen also doppelte Notargebühren.

Auch eine Reservierungsvereinbarung kann geschlossen werden. Auf diese Weise garantiert der Verkäufer oder der Makler dem Interessenten die betroffene Immobilie für einen gewissen Zeitraum zu reservieren, ohne sie einem anderen potenziellen Käufer anzubieten.

Sobald Käufer und Verkäufer sich einige sind, wird ein Notartermin vereinbart. Der Notar ist dazu verpflichtet neutral und unparteiisch gegenüber den Vertragsparteien zu sein und Käufer sowie Verkäufer über die einzelnen Folgen ihrer Rechtsgeschäfte aufzuklären.


Was ist alles Bestandteil eines Kaufvertrages?

Urkundennummer
Die Urkundennummer wird erst im Notariat erstellt, der Kaufvertragsentwurf enthält keine Nummer.

Bezeichnung der einzelnen Parteien

Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Anschrift sowie Familienstand und ehelicher Güterstand der Käufer- und Verkäuferseite müssen niedergeschrieben werden. Sobald mehrere Personen im Grundbuch eingetragen sind, müssen auch alle Personen genannt werden und den Vertrag unterzeichnen. Auch wird durch den Notar die Steuer-ID erfasst.

Sofern die Immobilie von einer juristischen Person (z.B. einer GmbH) erworben wird, sind der Name, die Registernummer, die Vertretungsbefugnis sowie Sitz der Firma anzugeben.

Bei einer Vertretung kann die beauftragte Person als vollmachtloser Vertreter auftreten oder den Kaufvertrag nach Maßgabe ihrer dazu erteilten notariellen Vollmacht beurkunden.


Grundstücksbezeichnung

Eine genaue Bezeichnung des Grundstücks ist unumgänglich. Die notwendigen Daten ergeben sich aus den Grundbuchauszug sowie der Flurkarte, auch als Katasterplan bezeichnet. Sämtliche Eigenschaften des Grundstückes (z.B. baulicher Zustand) werden für die detailgenaue Beschreibung des Grundstücks benötigt. Haftungsrisiken für den Verkäufer werden auf diese Weise ebenfalls begründet.


Angabe des Kaufpreises sowie Kaufpreisfälligkeit

Der vereinbarte Kaufpreis sowie das möglichst genaue Datum der Fälligkeit ist anzugeben.

In der Regel wird eine Fälligkeit von 4-6 Wochen kalkuliert, um jegliche Prozesse die nach der Unterzeichnung vollzogen werden müssen (z.B. Realisierung der Finanzierung oder Eintragung einer Auflassungsvormerkung) zu berücksichtigen.


Sachmängel und Rechtsmängel

Jeder Verkäufer ist dazu verpflichtet, seine Immobilie frei von jeglichen Mängeln zu übergeben. Dies gilt jedoch nur, wenn Sie bekannte Mängel verschweigen oder den Käufer nicht über Mängel informiert haben.


Löschungsbewilligung

Des Weiteren ist eine Immobilie stets lastenfrei zu übergeben. Sämtliche Rechte gegenüber Dritten müssen daher im Grundbuch gelöscht werden.

Nutzungsentschädigungen Käufer

Wird eine Immobilie selbst bewohnt, bestehen Käufer in der Regel auf eine Nutzungsentschädigung, welche bezahlt werden muss sofern das Objekt nicht vertragsgemäß übergeben wird. Dies bezieht sich insbesondere auf die Räumung sowie Übergabe des Objektes.

Kommt es zu einer Verzögerung der Übergabe und muss der Käufer beispielsweise seinen Hausrat einlagern oder in einem Hotel die Zeit überbrücken, ist der Verkäufer für die Bezahlung zuständig.

Vollstreckungsunterwerfung

Im Falle eines Zahlungsverzuges kann mithilfe einer vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages gegen den Käufer eine Vollstreckung durchgeführt werden. Der Käufer unterwirft sich in der Regel bei Kaufvertragsunterzeichnung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.


Rücktrittsrechte

Zusätzlich zur Vollstreckungsunterwerfung haben Verkäufer das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag, sofern der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Auch der Käufer kann Gebrauch von diesem Rücktrittsrecht machen, sofern er beispielsweise die notwendige Finanzierung nicht erhalten hat. Letzterer Punkt muss jedoch individuell vereinbart werden und Zustimmung durch den Verkäufer erlangen.


Belastungsvollmacht

Wird für den Kauf einer Immobilie eine Finanzierung benötigt, kann die betroffene Immobilie als Sicherheit bei der Bestellung einer Grundschuld verwendet werden. Das gewährte Darlehen darf jedoch nur zur Zahlung des Kaufpreises verwendet werden.

Auflassungsvormerkung

Um zu verhindern, dass ein Verkäufer ein Grundstück mehrere Male verkauft, wird mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages die Eintragung einer Eintragungsvormerkung beauftragt. Auf diese Weise wird der Käufer im Grundbuch vorgemerkt und erhält das vorrangige Recht auf das betroffene Grundstück.


Auflassung (Eigentumsumschreibung)

Sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer der neue Eigentümer der Immobilie.


Nutzen- und Lastenübergang

Mit der Kaufpreiszahlung erfolgt auch der Nutzen- und Lastenübergang auf den Käufer. Von einer Übergabe vor Kaufpreiszahlung ist abzuraten!

Kosten

Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt oder auch Maklergebühren sind zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlen. Welche Partei für Zahlung dieser Kosten zuständig ist, sollte im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden. In der Regel werden diese Kosten durch den Käufer getragen. Lediglich die Kosten für die Lastenfreistellung des Grundbuchs zahlt der Verkäufer.
Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer gezahlt. Lesen Sie dazu gerne unseren gesonderten Artikel rund um das Thema Grunderwerbsteuer.

Damit beide Vertragsparteien abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte in einem Kaufvertrag enthalten sein. Der Umfang dieser Punkte kann je nach Situation abweichen.

Haben Sie noch weitere Fragen zum Thema rund um den Kaufvertrag? Kontaktieren Sie uns gerne!