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Die Grunderwerbssteuer – die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Eine der wichtigsten Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie ist die Grunderwerbssteuer. Sie fällt i.d.R. für den Verkäufer an und beträgt in Berlin 6% und in Brandenburg 6,5% des entsprechenden Kaufpreises.

Berechnungsbeispiel

Formel:
Grunderwerbssteuer = Kaufpreis der Immobilie * aktueller Steuersatz für Grunderwerb des entsprechenden Bundeslandes

Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie laut Kaufvertrag: 650.000,00 €

Die Immobilie befindet sich in Berlin-Mariendorf, daher entfällt ein Steuersatz von 6%.

Der Käufer muss 39.000,00 € beim Erwerb der Immobilie an das Finanzamt zahlen.


Doch wann ist die Grunderwerbssteuer fällig?

Im Anschluss an die notarielle Beurkundung, wird der unterschriebene Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt geschickt, welches einen Grunderwerbssteuerbescheid an die zu belastende Partei ausstellt. Die Steuer ist binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.

Sobald die Zahlung beglichen wurde, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche eine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch darstellt. Erst ab diesem Zeitpunkt gilt der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer des Grundbesitzes.


Ist die Grunderwerbssteuer gleichzusetzen mit der Grundsteuer?

Nein. Die Grunderwerbssteuer ist nur einmalig beim Erwerb einer Immobilie zu zahlen.

Die Grundsteuer hingegen, wird jährlich von den jeweiligen Gemeinden erhoben und dient der Finanzierung öffentlicher Infrastrukturen sowie der Bewältigung kommunaler Aufgaben. Je nach Gemeinde und Immobilien kann diese unterschiedliche hoch sein.

Seit dem 01.01.2022 gibt es eine neue Feststellung der Grundsteuer. Lesen Sie dazu gerne mehr in unserem Artikel über die Grundsteuerreform.


Wann fällt keine Grunderwerbssteuer an?

In bestimmten Ausnahmefällen kann die Zahlung der Grunderwerbssteuer vermieden werden. Erwirbt eine Person beispielsweise ein Grundstück im Rahmen einer Schenkung, einer Scheidung oder aufgrund eines Todesfalls, ist keine Grunderwerbssteuer zu errichten. Dies gilt jedoch nur wenn das Erbschafts- oder Schenkungssteuergesetz nicht dagegenspricht (Ausnahmefälle sind gesondert zu betrachten!).

Auch der Verkauf an Verwandte 1.Grades ist grunderwerbssteuerbefreit (§3 GrEStG). Gemeint ist hierbei der Verkauf von einer Immobilie an den Lebenspartner oder die Kinder. Ausgenommen davon ist der Verkauf an Geschwister. In diesen Fällen muss die Grunderwerbssteuer entrichtet werden.

Ebenso steuerbefreit ist der Erwerb von Grundstücken mit einem Kaufpreis von unter 2.500,00 €. Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, beträgt der Kaufpreis 2.501,00 € muss die gesamte Grunderwerbssteuer entrichtet werden.

Wie kann man die Grunderwerbssteuer sparen oder reduzieren?

Es gibt die Möglichkeit bei einem Verkauf einen bestimmten Teil der Grunderwerbssteuer zu sparen, indem beispielsweise bestimmte Gegenstände oder Einbauten separat erworben werden. Hierzu zählen z.B. Einbauküchen, Gartenhäuser, Sauna o.ä.. Sobald diese Kosten im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnet werden, entfällt darauf auch keine Grunderwerbssteuer. Die endgültige Entscheidung, ob die Einbauten steuerlich befreit und ob die angesetzten Summen realistisch sind, trifft jedoch das Finanzamt bei der Prüfung des Kaufvertrages im Rahmen der Steuerberechnung.

Wir zeigen Ihnen das an einem Beispiel:


Der Kaufpreis einer Immobilie in Berlin beträgt laut Kaufvertrag 250.000,00 €.

Bei einem Steuersatz von 6% müsste der Käufer 15.000,00 € Grunderwerbssteuer zahlen.

Unter Berücksichtigung von bestimmten Gegenständen oder Einbauten, z.B. eine Einbauküche mit einem Wert von 5.000,00 € reduziert sich der Kaufpreis der Immobilie um 5.000,00 €.

Im Kaufvertrag würde der Notar dann z.B. formulieren: „Von dem Kaufpreis von EUR 245.000,00 € für das Wohneigentum entfällt ein Anteil in Höhe von EUR 5.000,00 € auf die Einbauten.“

Die Grunderwerbssteuer wäre damit fällig für einen Preis von 245.000,00 € und würde den Verkäufer statt 15.000,00 € nur noch 14.700,00 € kosten. 

Dies ist eine Ersparnis von 300,00 €.


Beim Neubau eines Hauses gibt es die zusätzliche Möglichkeit zwei getrennte Verträge abzuschließen: einen für den Grundstückskauf und einen zweiten für den Hausbau. Auf diese Weise fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Kauf des Grundstückes an.


Kann die Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung ebenfalls den Kaufpreis mindern?

Nein, der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage reduziert sich nicht durch eine anteilige Übernahme der Instandhaltungsrücklage.
Dies wurde sowohl vom Finanzgericht Köln (Urteil v. 17.10.2017, Az. 5 K 2297/16) sowie vom Bundesfinanzhof (Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17) entschieden. 

Eine Instandhaltungsrücklage gilt nicht als Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern ist Teil des Verwaltungsvermögens einer WEG Gemeinschaft.
Das Urteil ist mittlerweile im Bundessteuerblatt veröffentlicht und damit verbindlich. 

Da die Instandhaltungsrücklage bis zu diesem Urteil anders beurteilt wurde gab es eine Übergangsregelung

Für alle Immobilienerwerbe nach dem 20.05.2021 gilt die neue Rechtslage.


Das Gleiche gilt auch beim Kauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer Zwangsversteigerung (Bundesfinanzhof Urteil v. 2.3.2016, Az. II R 27/14).


Haben Sie weitere Fragen zum Thema Grunderwerbssteuer? Kontaktieren Sie uns gerne.