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Neue Grundsteuerreform: 

Was Sie als Immobilieneigentümer darüber wissen sollten


Seit dem 01.01.2022 beginnt die Feststellung der neuen Grundsteuer. Diese betrifft Grundbesitzer und Eigentümer von Wohnungen und Häusern. Durch die neue Reform sollen nun alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.


Doch was ist überhaupt die Grundsteuer?

Eine Grundsteuer muss jeder Eigentümer von Grundbesitzen einmal im Jahr bezahlen. Je nach Höhe der Steuer, kann die Zahlung auch vierteljährlich erfolgen. 

Sie wird von den einzelnen Kommunen und Gemeinden erhoben und berechnet sich nach dem Wert des Grundbesitzes, d.h. dem Wert der Grundstücke/Grundstücksanteile mit ihrer jeweiligen Bebauung.

Dieser Wert, auch Einheitswert genannt, führt jedoch auch dazu, dass mancherorts Häuser und Grundstücke enorme Unterschiede in ihrer Besteuerung haben. Im Osten beruhen die Werte auf Feststellungen von 1935, im Westen hingegen aus 1964. Diese Unterschiede sollen mit der neuen Reform vermieden werden. Das Bundesverfassungsgericht hat  daher im Jahr 2018 das Urteil vom 10.04.2018 “Einheitsbewertung für Grundstücke” für verfassungswidrig erklärt.

Aus diesem Grund, soll eine Neubewertung der Grundstücke erfolgen. Das neue Gesetz soll ab dem 01.01.2022 umgesetzt werden.
Der Grundstückswert, multipliziert mit der nun deutlich verringerten Grundsteuermesszahl, bildet weiterhin die Basis der Berechnung. Für die Berechnung des Grundstückswertes wird nun jedoch der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete verwendet, damit vergleichbare Grundstücke nicht weiterhin unterschiedlich besteuert werden. Diese Bewertung wird in regelmäßigen Abständen aktualisiert.

Was bedeutet das nun für Sie als Grundbesitzer?

Bis zum 30. Juni 2022 können Sie einen Brief vom Finanzamt erhalten, in dem Sie aufgefordert werden eine Grundsteuererklärung abzugeben. Die Erklärungsabgabe ist erst ab dem 01.07.2022 möglich. Bis dieser Grundsteuerbescheid bei Ihnen eintrifft, kann es jedoch bis zu 3 Jahre dauern.

Für die Erklärungsabgabe müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitzen bis zum 31.10.2022 elektronisch eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuererwerbs abgeben. Hierfür ist es egal ob Sie ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen oder vermieten.

Für die Erklärung werden folgende Daten benötigt:
Die Steuernummer der Eigentumswohnung für die Grundsteuer.  Dieser Nummer bleibt immer gleich.  Zu finden sind sie auf dem letzten Einheitssteuerbescheid, oder auf dem Kontoauszug falls die Grundsteuer im Lastschriftverfahren eingezogen wird.

Danach muss die Lage des Grundstückes oder der Wohnung angegeben werden. Damit ist die Anschrift gemeint. Außerdem muss das Finanzamt wissen, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Wird ein Grundstück zu Wohnzwecken genutzt, wird zwischen Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Wohnungseigentum und Mietgrundstück unterschieden. 

Als nächstes muss die Fläche des gesamten Grundstücks angegeben werden. Diese findet man z.b. im Kaufvertrag oder im Grundbuchauszug. Bei einer Eigentumswohnung  muss zusätzlich der Miteigentumsanteil eingetragen werden. Dieser kann ebenfalls aus dem Grundbuchauszug entnommen werden oder auch aus der Betriebskostenabrechnung.

Den ebenfalls benötigten Bodenrichtwert zum 01.01.2022 kann man ab dem Frühjahr 2022 kostenlos über den Gutachterausschuss für Berlin abfragen.

Als letztes muss das Baujahr des Gebäudes sowie die Wohnfläche angegeben werden. Sollte das Baujahr vor 1949 liegen, ist keine genaue Jahresangabe nötig.

Gehören zu Ihrem Eigentum Garagen oder Tiefgaragenstellplätze, sind diese ebenfalls anzugeben. Stellplätze im Freien gehören nicht dazu.

Wichtig : die Erklärung sollte elektronisch übergeben werden. Am besten über Elster.

Sollten Sie ihre Erklärung über einen Steuerberater erledigen wollen, beachten Sie bitte, dass auch in diesem Fall die Frist zur Einreichung beim 31.10.2022 liegt.

Nachdem die Erklärung eingereicht wurde, stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert zum 01.01.2022 mit Bescheid fest. Dieser wird dann erstmalig ab dem Jahr 2025 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. 

Im Jahr 2024 muss das Finanzamt vorerst noch den Grundsteuermessbetrag festsetzen, der auf dem Grundsteuerwert basiert. Der Grundsteuermessbetragsbescheid ist wiederum Grundlage für die Grundsteuer. Das Finanzamt teilt anschließend die ab 2025 neu zu zahlende Grundsteuer im Grundsteuerbescheid mit. Bis dahin ändert sich an ihrer Grundsteuer nichts.

Ob mehr oder weniger zu zahlen ist, kann noch nicht gesagt werden. Die Grundsteuerhöhe soll sich aber nicht verändern. Sie soll sich nur gerechter auf höher oder niedriger wertige Grundstücken verteilen.
Da diese Reform nicht bundesweit gilt, sollten Sie sich jedoch als Grundbesitzer über die Regeln und Rahmenbedingungen informieren, die an Ihrem Ort gelten.


Haben Sie noch Fragen zur Neuen Grundsteuerreform? Kontaktieren Sie uns gerne!