JENNIFER KLIX
IMMOBILIEN

Sie möchten Ihre Immobilie, Haus oder Wohnung provisionsfrei verkaufen? Wie verkauft man eine Immobilie ohne Makler?

Sicherlich jeder Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, spielt mit dem Gedanken dies alleine und ohne Makler zu tun.

Wir geben Ihnen wertvolle Tipps, die Sie beim Immobilienverkauf beachten sollten.


Wie und wo inseriere ich bzw. vermarkte ich mein Haus oder meine Wohnung?

Die Immobiliendaten: Stellen Sie vorerst die wesentlichen und wichtigen Fakten zu Ihrer Immobilie zusammen.

Bei einem Einfamilienhaus sind dies z. B. Angaben zur Grundstücksgröße, Wohnfläche, zusätzlicher Nutzflächen, wie Keller, Zimmeranzahl, Baujahr, Energiekennwert aus dem Energieausweis, Heizungsart, Sanierungsstand oder weitere Details zur Ausstattungsqualität. Bei einer Eigentumswohnung können Sie die Grundstücksgröße vorerst außer acht lassen. Dafür ist die Höhe des monatlichen Hausgeldes wichtig und ggf. Angaben zur Höhe der aktuell angesparten Instandhaltungsrücklage oder geplanten Modernisierungen. Sowohl ein Haus als auch eine Wohnung können vermietet sein. Hier ist die Angabe der aktuellen Kaltmiete und nach Möglichkeit auch die Höhe der Warmmiete wichtig. Auch wie lange das Mietverhältnis schon besteht, ist für einen Käufer interessant. Denken Sie hier an den Datenschutz bzgl. der personenbezogenen Mieterdaten.

Das Exposé: Die o.g. Fakten sollten Sie für den Interessenten in eine geeignete übersichtliche Form bringen. Immobilienmakler nutzen hierfür detaillierte Exposés. Auch sollte Ihr Exposé oder Inserat geeignete Fotos Ihrer Immobilie beinhalten. Achten Sie hierbei auf eine gute Qualität. Beschönigen Sie Nichts auf den Bildern, aber stellen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung im besten Licht dar. Es sollte aufgeräumt sein, persönliche Dinge, wie Bilderrahmen und auffällige Dekoration ggf. im Schrank verstaut sein. Achten Sie auf weite Winkel und ausreichend beleuchtete Räume.

Das Inserat: Statistisch gesehen, finden Sie den Käufer für Ihre Immobilie tatsächlich häufig über eine Immobilienplattform, bzw. ein Immobilienportal. Gängig sind hier die Onlineanbieter Immobilienscout24, Immowelt, Immonet oder Ebay Kleinanzeigen. In den seltensten Fällen kaufen Kunden offline, also aus einer Kartei. Die meisten Kaufinteressenten, die bei Maklern in der Interessentendatenbank schlummern, sind eher Karteileichen. Entweder sind die Kunden schon fündig geworden oder inaktiv bei ihrer Suche. Am bewährtesten sind daher “aktive” Kaufinteressenten, welche sich selbst bewusst und rührig um die Immobiliensuche kümmern. Anders kann es bei Kapitalanlagen sein - heißt z.B. vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Hier haben Makler oft die passenden Investoren an der Hand.

Wichtiger Hinweis: Bei der Onlinevermarktung erfolgt keinerlei Vorselektion. Dies bedeutet: Wirklich JEDER hat Zugriff auf Ihre Immobilie und kann eine Anfrage an Sie starten. Viele Immobilieneigentümer berichten uns daher vom nicht stillstehenden Telefon, überlaufenden E-Mailpostfächern und nervigen “was ist Ihr letzter Preis”-Anfragen. Es werden sich zum einen Makler bei Ihnen melden, welche Sie als Verkäufer akquirieren wollen, aber auch Interessenten, welche nicht über die nötige Bonität verfügen. Die Hemmschwelle eines unseriösen Kaufinteressenten sich bei einem privaten Verkäufer zu melden ist geringer, als dass dieser sich bei einem kostenpflichtigen Makler meldet. Die Bearbeitung der Masse an unqualifizierten Anfragen stellt in diesem Zusammenhang den größten nervraubenden “Zeitfresser” für private Verkäufer dar. Beim Makler hingegen landen überwiegend ernst gemeinte Anfragen, welche dieser für sie zusätzlich z.B. durch ein gezieltes Telefonat vorqualifiziert und damit selektiert.


Wie lange dauert der Immobilienverkauf?

Für viele Eigentümer eine wichtige Frage: Wie lange dauert der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf in Berlin oder Brandenburg.

So einfach es klingt, aber wie schnell Sie Ihre Immobilie verkaufen hängt weitestgehend vom Angebotspreis dieser ab.

Sofern Ihre Immobilie keine gravierenden Mängel oder Verkaufshemmnisse aufweist oder andere rechtliche Hindernisse im Weg stehen, sollte Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Berlin und Brandenburg innerhalb von etwa 3 Monaten verkauft sein.

Sie selbst können beeinflussen, wie schnell oder langsam Ihr Haus oder Ihre Wohnung bzw. Ihr Grundstück verkauft wird. Wenn es sich also nicht um einen Notverkauf handelt und Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen wollen, ist es sehr wichtig, dass Sie einen marktgerechten Angebotspreis für Ihre Immobilie festlegen.

Mehr zur richtigen Marktpreisermittlung können Sie in unserem Bereich zur Immobilienbewertung nachlesen. Wichtig ist die richtige Preisstrategie.


Was passiert, wenn Ihr Angebotspreis zu hoch gewählt ist?

Sie werden entweder gar keine Nachfrage auf Ihre Immobilie erhalten oder es werden vereinzelt Nachfragen kommen. Zur Orientierung ein Tipp: Wenn Sie weniger als 20 Anfragen in den ersten Tagen erhalten, so ist dies eigentlich zu wenig, um einen geeigneten Käufer zu finden. Bedenken Sie: die Immobilie muss dann auch noch “gefallen”, die Prüfung der Objektunterlagen durch den Interessenten und die Bank darf keine Überraschungen ergeben, die Bonität des Interessenten muss stimmen etc.


Kaufpreis nachträglich reduzieren

Vielleicht sagen Sie sich auch: “Im Preis runtergehen oder reduzieren kann ich immer noch. Ich möchte es ersteinmal mit meinem Wunschpreis versuchen”. Dieser Gedanke ist äußerst weit verbreitet. Statistisch führt er jedoch dazu, dass die Reduzierung am Ende deutlich höher ausfällt, als wenn Sie direkt den “richtigen” Preis angesetzt hätten. Warum ist das so?

Gerade in Berlin und Brandenburg, wo das Angebot knapp ist, beobachten potentielle Kaufinteressenten den Markt sehr genau! Jedes Angebot, welches länger als etwa einen Monat im Internet steht oder sogar schrittweise reduziert wird, lässt beim Kaufinteressenten die Alarmglocken aufklingen: “Mit diesem Einfamilienhaus stimmt etwas nicht”, “an dieser Wohnung ist ein Haken”, “warum ist diese Immobilie noch nicht verkauft”, “wenn der Eigentümer jetzt schon reduziert, ist er auch zu einer weiteren Kaufpreisreduzierung bereit”.


Tipp zur aktuellen Marktlage

Aktuell ist der Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg ein Verkäufermarkt. Die Nachfrage nach Immobilien - vor allem selbstgenutzten Wohnungen und Häusern sowie Grundstücken - ist größer als das Angebot. Viele Verkäufer finden sich also in der Position wieder den Preis “zu bestimmen”. Bedenken Sie jedoch stets, dass zu hoch bepreiste Immobilien wenig nachgefragt werden. Und selbst wenn Sie zu einem eigentlich überhöhten Preis einen Käufer gefunden haben - vergessen Sie bitte nicht die finanzierende Bank des Käufers. Sofern der Kaufpreis, auch wenn nur zum Teil, finanziert werden muss, so erfolgt eine Bewertung der Immobilie durch die Bank. Diese Bank-Bewertung fällt aktuell aufgrund der aktuell künstlich hochgeschraubten Marktpreises in den meisten Fällen schlechter aus ! Bedeutet, der Käufer muss noch mehr Eigenkapital, als nur für die Kaufnebenkosten, einbringen. Es kommt also nicht selten vor, dass Käufer zwar zu diesem hohen Preis bezahlen wollen, aber nicht können.


Wie wähle ich den richtigen Kaufinteressenten für mein Haus, meine Wohnung, mein Grundstück aus?

Ein seriöser und solventer Käufer sollte für Sie das Wichtigste sein. Bei aktueller Marktlage auf dem Immobilienmarkt bekunden gerne mal der Nachbar, der Arbeitskollege oder andere Interessenten Ihr Interesse am Kauf. Immer häufiger hören wir von privaten Verkäufern, dass Sie hier den falschen Leuten vertraut haben und am Ende doch kein Kauf zustande kam. Meist wollen vermeintliche Bekannte ein Schnäppchen machen oder es mangelt an der Finanzierbarkeit bzw. Bonität dieser Käufergruppen.

Aktuell sind die Angebotspreise von Häusern und Wohnungen zu fast 100 % höher als die Bewertung der finanzierenden Bank! Dies bedeutet, dass es aktuell wichtig ist, dass der Käufer entweder selbst eine sehr gute Bonität mitbringt, z.B. in Form einer Festanstellung und eines jungen Alters oder dass er möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringt. Die Finanzierungsmodelle, wo nur noch die etwa 10 % Erwerbsnebenkosten als Barmittel bzw. Eigenkapital mit eingebracht werden müssen, sind aufgrund der aktuellen Marktlage deutlich zurückgegangen. Die Käufer müssen in der Regel deutlich mehr als 10 % Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung mit einbringen, um die Differenz zwischen Bankbewertung und Angebotspreis zu überbrücken.

Lassen Sie sich von den Kaufinteressenten, die für Sie in die engere Wahl kommen, also gerne Barmittelnachweise, z. B. in Form eines Kontoauszuges zeigen und warten Sie mit der Beurkundung bzw. Kaufvertragsunterzeichnung so lange, bis Sie eine Bestätigung der finanzierenden Bank vorgelegt bekommen. Hier gibt es unterschiedliche Stufen. Ein reines Finanzierungszertifikat oder ein Kreditangebot ist noch keine Kreditzusage! Eine Kreditzusage/Darlehensvertrag dauert in der Regel mindestens 7-10 Tage und es wurden durch die Bank alle Unterlagen des Kreditnehmers und der Immobilie selbst geprüft.


Welche Unterlagen werden für einen Immobilienverkauf benötigt?

Wenn Sie einen Käufer gefunden haben benötigen Sie umfangreichere Unterlagen, als solche, die Sie ggf. bei Ihrem Kauf vor einigen Jahren benötigt haben. Die Banken sind gemäß neuer Kreditrichtlinien angehalten, eine detaillierte Prüfung des Kaufinteressenten und des Objektes vorzunehmen. Lesen Sie in unserem Artikel Haus verkaufen oder Wohnung verkaufen, welche Unterlagen genau benötigt werden.



Wie verkaufe ich meine Immobilie ohne Makler im Schnell-Check

    • Finden Sie die richtige Preisstrategie bzw. den passenden Angebotspreis
    • Erstellen Sie hochwertige Fotos und ein Exposé inkl. wesentlicher Fakten
    • Stellen Sie Unterlagen auf Bank-Niveau zusammen
    • Schalten Sie ein Online-Inserat und nehmen Sie Vorselektion der Interessenten vor
    • Führen Sie Besichtigungen nur mit vorgeprüften Interessenten durch
    • Entscheiden Sie sich für den richtigen Kaufinteressenten durch eine Bonitätsprüfung und die entsprechende Vertragsverhandlung
    • Schließen Sie den notariellen Kaufvertrag



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