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Mietervorkaufsrecht

Sobald eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und danach erstmalig an einen Dritten verkauft werden soll, entsteht ein sogenanntes Mietervorkaufsrecht.
Vereinfacht erklärt: Ein Mehrfamilienhaus/Mietshaus, welches vorher einem Eigentümer gehörte, wird in Eigentumswohnungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt und wohnungsweise verkauft.
Wohnte der Mieter bereits vor dieser Aufteilung und vor dem Verkauf der Eigentumswohnung in der Wohnung, hat dieser Mieter ein Vorkaufsrecht.


Gesetzlich geregelt wird das Mietervorkaufsrecht im §577 BGB:

Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrages ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt demnach Mietern die Möglichkeit ein, ihre Wohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung, unter den gleichen vertraglichen Bedingungen zu denen ein Dritter die Wohnung erhalten würde, zu erwerben. Das Mietervorkaufsrecht gibt jedoch dem Vorkaufsberechtigten nur die Möglichkeit, einen dritten Käufer zu verdrängen bzw. zu ersetzen und nicht den Inhalt des Kaufvertrages zu verändern. Er tritt quasi in die Vereinbarungen ein, die der Verkäufer bereits mit einem Kaufinteressenten geschlossen hat.


Wie wird das Vorkaufsrecht ausgeübt?

Als Vorkaufsberechtigter wird laut §577 BGB der Mieter oder sein Rechtsnachfolger bezeichnet.

Als Voraussetzung für die Durchsetzung des Vorkaufsrechtes gilt, dass der Mieter bereits vor der Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung Mieter war und auch noch der aktuelle Mieter ist. Der Erbe eines Mieters, sofern es nicht der Ehepartner oder ein Familienangehöriger ist, hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn er vor der Umwandlung der Wohnung bereits in das Mietverhältnis eingetreten ist. Tritt der Erbfall erst nach der Umwandlung ein, gelten die normalen Regelungen bei der Vermietung einer Eigentumswohnung.

Die gesetzliche Frist in der der Vorkaufsberechtigte sein Mietervorkaufsrecht ausüben darf, beträgt gemäß §469 Abs. 2 BGB zwei Monate. Diese Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über den Vorkaufsfall. In der Praxis wird der Mieter vom Notar über den Verkauf an einen Dritten informiert. Er erhält einen Auszug aus dem Kaufvertrag, welcher die Kaufmodalitäten (z. B. Kaufpreis) wiedergibt. In diese Bedingungen kann der Mieter dann einsteigen.

Durch eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vermieter (vertretungsweise dem Notar) wird das Mietervorkaufsrecht in schriftlicher Form ausgeübt.
Mit Ausübung des Vorkaufsrecht kommt zwischen Vermieter und Mieter ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande, die zwischen dem Vermieter und dem Dritten bereits vereinbart wurden.