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Die Eigentümergemeinschaft – Aufgaben, Rechte und Pflichten als Mitglied


Eine Eigentümergemeinschaft ist ein Verbund aller Eigentümer einer Wohnanlage. Sobald Sie eine Immobilie innerhalb dieser Wohnanlage kaufen, werden Sie auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Hierbei ist es egal, ob die Anlage ein Mehrfamilienhaus oder eine Reihenhaussiedlung ist.

Oft auch als Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) bezeichnet, dient sie dazu alle Entscheidungen oder Maßnahmen gemeinsam zu fällen, die die gesamte Anlage inklusive Grundstück betreffen.

Die rechtliche Grundlage für eine Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz. Eine umfangreiche Reform der seit 1951 geltenden Regelungen trat am 01.12.2020 in Kraft.

So werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft

Sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus, das Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, erwerben, werden Sie Miteigentümer der gesamten Anlage. Der sogenannte Miteigentumsanteil berechnet sich in der Regel aus der Quadratmeterzahl der eigenen Immobilie im Verhältnis zur gesamten Anlage.

Geregelt wird das Ganze innerhalb der Teilungserklärung. Neben dem Sondereigentum an bestimmten Gebäudeteilen und Räumen, wird in der Teilungserklärung auch das Gemeinschaftseigentum geregelt.

Die Teilungserklärung enthält die Aufteilungspläne, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Gemeinschafts- oder Hausordnung.

In den Aufteilungsplänen wird die Größe und Lage der kompletten Immobilie und wie sie auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt ist, dargestellt. Das Sondereigentum wird in der Regel durch eine Zahl in diesem Plan dargestellt. Z.B. wird das Eigentum an der Wohnung Nr. 3 mit der Nummer 3 in den einzelnen zugehörigen Räumen gekennzeichnet.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung zeigt welche Teile des Gebäudes baulich voneinander getrennt sind.

In der Gemeinschafts- oder Hausordnung werden die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer niedergeschrieben.


Regelungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft


Sobald es Themen gibt, die das Gesamteigentum betreffen, muss die Eigentümergemeinschaft einen gemeinsamen Beschluss fassen. Dafür dient die jährlich stattfindende Eigentümerversammlung. Diese wird von einem Verwalter geführt, der als Vertreter von der Mehrheit der Eigentümer bestellt wurde.

Neben der Wahl eines Verwalters oder auch einem zusätzlichen Beirat, entscheidet die Eigentümergemeinschaft auch über die Hausordnung, die Instandhaltungsrückstellungen, bauliche Veränderungen oder Reparaturen, Versicherungen oder auch die allgemeine Nutzung des Gemeinschaftseigentums.

Für die Regelung der Stimmrechte gibt es drei unterschiedliche Möglichkeiten: das Kopfprinzip, das Objektprinzip und das Wertprinzip (auch als Miteigentumsanteilsprinzip bezeichnet). Als Standard wird das Kopfprinzip verwendet. Hierbei hat jeder Eigentümer nur eine Stimme, egal wie viele Miteigentumsanteile der jeweilige Eigentümer besitzt.

Wo liegt der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Das Sondereigentum umfasst alle Flächen, die nur einem Eigentümer allein gehören. Hierzu zählen z.B. die Wohnung (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie eine Gewerbeeinheit (Teileigentum). Auch eine Garage oder ein Kellerabteil können als Sondereigentum begründet sein. Meist werden jedoch Flächen außerhalb der Wohnung, die trotzdem nur einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind als Sondernutzungsrecht (SNR) begründet. Für all diese Flächen ist der Eigentümer allein verantwortlich, das bedeutet er kommt für alles selbst auf und kann damit tun und lassen was er möchte.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Dazu gehört alles was für alle zugänglich ist und von allen genutzt werden kann, wie z.B. das Treppenhaus, der Garten oder auch die Heizungsanlage.

In der Teilungserklärung ist geregelt, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören und wer folglich für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Teile zuständig ist. Zum Beispiel gehören Innenwände zum Sondereigentum. Hauptwasserleitungen bis zur Wohnung in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Bei Fenstern oder dem Balkonbelag kann es je nach Eigentümergemeinschaft unterschiedliche Regelungen geben. Hier lohnt sich der Blick in die Teilungserklärung.


Wie erfolgt die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft?

Alle Kosten die zum Gemeinschaftseigentum gehören werden unter den Eigentümern verteilt und auf diese umgelegt. Hierzu gehören Instandhaltungskosten, Modernisierungskosten sowie Betriebs- und Verwaltungskosten.

Der Anteil an den Kosten eines Eigentümers hängt vom jeweiligen Miteigentumsanteil ab.


Haben Sie weitere Fragen zum Thema Eigentümergemeinschaft? Kontaktieren Sie uns gerne!